自去年南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有的革命性判决之后，车库的权属问题曾一度成为舆论和媒体争议的焦点，在西安市房地产业不断兴起并迅速发展的今天，许多开发商和业主也不可避免的面临着这样的问题。地下车库究竟是归开发商所有还是归业主所有，这已经不只是一个简单的权属问题，而更是关系到我们国区分所用权制度建立的一个深层次的法律问题。站在从实践出发的角度，我们试图从法律层面上对这一问题作如下分析：
　　 一、关于地下车库的法律属性问题
　　 就地下车库的法律属性，普遍有以下几种看法：一是认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权；二是认为地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物、房屋一并出售、转移，且国务院新出台的《物业管理条例》规定了“配套设施属于全体业主”。还有的人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认地下车库的产权属于开发商，那么就等于承认了空间权被开发商保留，既然土地使用权都转让给小区业主了，开发商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通，因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。我们较容易看出，对地下车库产权所有的认定，普遍倾向在业主一方，即认为业主才是地下车库的主人。然而这些看法未免有失偏颇。
　　 二、地下车库产权归属的判断标准
　　 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。另外，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。
　　 要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
　　 三、现实中面临的困境及法律缺陷
　　 地下车库只有拥有独立的所有权证时，才能作为一项重要的不动产予以抵押、转让，其所有权权能才能全部得到实现。然而在现实生活中所面临的困境是：即便确定了地下车库所有权的归属，其产权证的办理也并不是一件容易的事。从现行房地产法律法规看，在确认地下建筑物的所有权归属问题上，我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记问题。归根结底还是由于我国目前没有系统的建筑物区分所有权法律制度。为此，我们期待着这样一个小小的车库权属争议可以引发一场我国民事物权制度的深层次变革。