关于商品房预售认购书的法律效力问题一直是众多购房者长期以来关注的热点，结合相关的法律常识和实践经验，我从以下角度对商品房预售认购书的效力问题作如下的探讨：
　　一、与商品房预售认购书有关的法律规定。
　　 长期以来商品房预售认购书的效力问题一直得不到承认，直至《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布，该法第四条明确规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　二、对于该条款我们从以下几方面进行解读。
　　 首先，本条仅限于明确约定所交的款项为定金性质的合同。定金是合同的一种担保行为，此处的定金为立约定金，即为保证商品房购销合同能顺利签订而支付的款项。只有在明确约定为定金，且已经实际交付的情况下，才能使用本条关于定金的规定：即如果由于交付定金的购房者的原因而导致合同不能签订的话，开发商不返还定金，如果由于开发商原因的话，则其应双倍返还定金。
　　三、现实中存在问题。
　　 许多购房者反映这样的规定不公允，现实中开发商正是依据此条款而导致许多购房者在交付定金后又反悔的情况下无法要回定金。该条款更多的体现为对购房者的限制，而真正由于开发商的原因而获得双倍赔偿的案例很少。许多购房者起初并不重视预售认购书的内容，通常都没有对该楼盘作详细的调查，也未咨询律师，只是盲目的在售楼小姐的游说之下，就匆匆交付钱款。结果在真正了解释实际情况后后悔莫及。商品房预售认购书就像一个陷阱吞噬了不少购房者的定金。
　　四、律师教您如何避开预售认购书中的陷阱。
　　 首先，在购房之前，要对自己希望购买的楼盘作充分的了解，最简单的办法就是查看我们一再强调的“五证”、“两书”是否齐全，必要的时候应当请专业的律师对该楼盘的土地性质、抵押与否以及对该开发商的资信作充分的调查。根据我们长期以来开展配购业务的经验，部分开发商在资金不足的情况下总会将土地使用权抵押给银行，购房者在并不知晓的情况下购买了该楼盘，如果开发商不能够期限内解除抵押的话，银行即对该房屋有优先受偿的权利，在抵押期满开发商仍不能够偿还欠款的情况下，银行则有权对该楼盘进行拍卖并对价款享有优先受偿的权利，购房人轻则拿不到房产证，重则对收购房屋有丧失所有权的危险。因此，律师建议这样的楼盘最好不要购买，更不要签订预售认购书。
　　 其次，在购房之前购房者切忌不要听售楼小姐的一面之词，而盲目的沉浸于精致的沙盘所勾画出的美轮美奂之中。一定要亲自对自己想购买的房屋作细致的调查，尤其是在购买现房时，不仅要考虑室内的布局是否与约定的相辅，更要注意整个小区的实际配套设施是否与小区规划图相辅。在综合以上的信息后，再决定是否交付定金。
　　 再次，在签订预售认购书时一定要慎付定金。许多开发商都掌握了消费者急于购房的心理，过分夸大自己楼盘的销售情况，督促购房者尽快签约付款。购房者应当保持冷静的头脑，不要轻易支付定金。如果开发商坚持要求支付的，律师教您一个规避预售认购书中定金罚则的办法，即在合同中约定所交付的款项为商品房预付款而非定金，只要合同中没有明确规定为定金，就不适用定金罚则，在购房合同不能签订的情况下，就可以要求开发商无条件返还已经交付的房款。