一、何谓内部认购
　　内部认购主要指开发项目未取得预售许可证的情况下的一种前期认购活动。但是实际操作中，它的“销售”对象并不仅限于内部，而是向社会开放。在此期间的认购者，一般能享受一些特殊优惠政策，比如开盘后的优先认购权、赠予数月的物业费、房价折扣等。双方一旦达成协议，待项目销售手续齐备，正式开盘以后，认购人就可以按照内部认购期间达成的协议，与开发商签订正式的认购书或购买合同了。另外，也有少数楼盘已取得预售许可证，推出“内部认购”期只是为了试探市场反应的销售策略。
　　二、内部认购的诱惑
　　虽然内部认购的法律效力问题仍然受到质疑，但不可否认内部无论是对于开发商还是对于购房者都具有一定的诱惑力。
　　首先，对于开发商而言，虽然有些发展商推出的“内部认购”期完全只是试探市场反应的销售策略，预售证等房屋上市手续已齐备。但还有很多打着“内部认购”旗号的新楼盘，其实并未获得预售证。这是企业在项目进行到一定阶段时，为提前回收资金，加速周转，或检验商品投放市场反应的一贯做法。
　　其次，对于购房者而言，这种没预售证的“内部认购”，准确讲应该叫“提前订购”，往往价格相对低廉，每平方米通常能便宜二三百元，一套100平方米的房子就能省下两三万，对买房者来说诱惑力不小。
　　因此，开发商热衷“内部认购”，是想借此控制一批潜在的购房者，还可以给人造成该楼盘已被抢购一空的假象。消费者追捧“内部认购”，则是因为这时候买房，每平方米通常要比开盘后的价格低一两百元，也容易买到理想的楼层、户型。
　　三、内部认购的双刃效应
　　　 尽管内部认购已经在房地产销售市场取得了一席之地，但深藏于内部认购之后的隐患更应该引起开发商和购房者的重视。
　　首先，站在开发商的角度，这类商品房提前预售，没有得到相关部门核准，根据《商品房销售管理办法》的规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房。”若开发商隐瞒真实情况，擅自预售，将受处罚。
　　其次，从购房者角度出发，购房者在“内部认购”后，有可能无法取得房产证，倘若开发商不能按期交付房子或房子出现质量问题，甚至遇到开发商“携款而逃”，买房者都难以受到法律保障，购房者也应把这部分风险考虑在内，特别是对于小开发商的楼盘，更应谨慎。　
　　四、律师建议：理性看待“内部认购”
　　我们认为，在房地产市场发展不断健全的今天，我们更应对内部认购保持一种理性的态度，既不能全盘否定其法律效力，更不能盲目认同。不可否认，有些开发商推出的“内部认购”完全只是试探市场反应的销售策略，他的预售证等房屋上市手续已经齐备。本着诚信的交易原则，如果开发商如实相告，购房人在已知的情况下，仍愿意交付定金，在保证合同顺利履行的情况下，这样的认购行为也是受到法律保护的。但是，对于恶意隐瞒事实，扰乱房地产市场秩序等不利于房地产市场健康稳定发展的行为，最终都将受到法律得制裁。